“地产屠龙”主笔是一个从业十九年的地产营销人，基于一直以来在长三角城市群的项目营销经验，以化的房地产视野来研究解读贵阳房地产市场

　　12月3号，贵州省房地产业协会发布11月份贵阳市主城区商品房月度成交榜单

　　TOP20项目合计签约22.72亿元，网签总面积228524.23平方米，2042套商品房成交均价为9943元/㎡

　　作为小河经开区楼市这几年的领头羊，美的璟悦风华项目可以说是一枝独秀，11月份以431套，44727.74平米，40537.85万元的签约数据遥遥领先，成为全市销冠

　　铁建城、首钢贵州之光、建发金融北城紧随其后，也都是一直以来的热门项目，众恒观山云墅、洋浦觀山玉、天瀑学府这些后起新秀更是紧追不舍，特别是洋浦觀山玉更是把成交均价做到了13137元/平米，在今年的这种大环境下，还能越卖越贵，量价齐升的楼盘还是挺让人感到有些意外的

　　半岛(bandao) 半岛官方龙湖舜山府、中海印龙泉、中海映山湖、远大观山府云锦这几个高价段改善项目的销售情况也都很不错，进入了11月全市TOP20的月度榜单，改善客户的观望情绪逐步散去，不再是刚需占据绝对优势的市场

　　在前几周的周评里面就有聊到，930政策的影响持续发酵，从过去这几周单周成交榜单的数据来看，十一月的楼市确实有持续走强，再创新高的趋势

　　果不其然，把今年1-11月TOP20项目成交情况汇总对比，确实看到了不一样的变化

　　按照TOP20销售金额来看，11月的22.72亿元竟然排在了全年第二位，10月份在政策红利持续宽松的利好下，环比9月份实现了51.66%的增长，回暖信号非常明显，但没想到11月份在这个基础之上依旧保持了5.73%继续增长的势头

　　而如果从销售面积这个维度来看，11月份TOP20项目签约面积22.85万平米，更是站上了今年单月第一的位置

　　与此同时，贵阳市住房公积金管理中心再出政策，自2024年12月1日起至2025年12月31日，进一步支持缴存人刚性和改善性的住房需求

　　无论是单缴存人、双缴存人家庭，还是购买首套房、二套房，住房公积金最高贷款额度统一提高至100万元，多子女家庭由100万元提高至120万元，首次在贵安新区购房最高可贷144万

　　以缴存人家庭在全国范围内的住房公积金贷款使用次数为准，进一步扩大公积金贷款受益面

　　将原来“缴存人家庭公积金贷款记录超过1次不能提取公积金支付首付款”，调整为“缴存人家庭在贵阳贵安购买自住住半岛官方网址 半岛入口官网房，在本市无未结清公积金贷款的，可提取公积金支付首付款”，发挥住房公积金对缴存人“住有所居”的支持作用

　　缴存人在贵阳贵安购买自住住房，符合购房提取条件的，本人的父母、子女可提取公积金账户余额支付缴存人购房首付款，真正实现“一人购房全家帮”

　　100-120万额度的公积金贷款，按照首付两成，贷款八成来反推的线万的房子，这个总价段已经覆盖了贵阳市面上目前的刚需楼盘和一部分改善楼盘，也就是说对绝大部分购房者而言，全部靠公积金贷款就能解决买房问题，利率已经不再成为买饭难的门槛了

　　11月贵阳楼市持续回升，而12月各大项目又即将迎来年终大冲刺，优惠促销是少不了的，在各种政策的叠加效应下，市场还是会继续回暖的，四季度的贵阳楼市看起来又稳了

　　再来说一个事情，11月份有段时间传得沸沸扬扬的小河经开区调整二手房征收个人所得税方式，当时就觉得出台这个政策有点突兀，毕竟大环境都是在给房地产松绑，如果改成按照增值部分20%征收的话，那就是变相增加卖房的困难系数，二手房市场交易只会更冷

　　所以当时还查了很多资料，打税务咨询电话，最终整理了一篇比较准确的二手房税费情况汇总《一张图说清贵阳最新二手房税费》，详细可以点进去了解来龙去脉

　　就在上周，听说小河经开区仅仅执行了几天的这个调整也默默取消了，里面具体的弯弯道道就不多聊了，反正最终的结果是好的，也更符合广大人民群众的利益

　　根据目前最新的政策，做了一个简洁版的贵阳市二手房最新交易税费表供查阅，一张表，简单清楚好用，不用再到处问人了

　　具体来看过去这一周市场成交数据的详细情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期

　　从上周签约备案数据来看，全市商品房签约总金额10.07个亿，签约面积10.4万平米，商品房TOP20榜单总销金额7.13亿元，签约面积7.31万平米，相比上一周有不小的变化，增幅接近四分之一，从十月份到现在，两个月的持续半岛官方网址 半岛入口官网增长，看来这一次政策的市场反馈总算是有点长效机制的感觉了

　　上一周美的璟悦风华继续霸榜第一名，以214套、22355.12平米、19983.18万的签约金额再度遥遥领先，仅仅两周就实现了3.2个亿的签约

　　从数据的高度集中性来看，不排除有集中签约的情况，但不可否认的是，美的璟悦风华在小河经开区一家独大的龙头位置这几年一直都很牢固

　　上周铁建城以79套、9714.19平米、8745.14万的签约金额重回第二的位置，从之前一周的16名到上一周的第二名，看得出来，铁建城也在为年终大冲刺了

　　在上周的住宅榜单上，有个楼盘比较特别，南明河壹号以9套、1156.03平米、1454.02万元的签约金额排在第15位，签约均价12578元/平米，这个项目上一次进榜还是6月份，当时以

　　但实际上，朋友圈关于这个项目的工抵房宣传价格是7580元/平米，毫无疑问这些备案不会是正常市场化销售的房源

　　一个楼面价是4389元/平米，另一个楼面价5210元/平米，溢价率超过200%

　　拿地沉寂了四年以后，2021年南明河壹品项目才拿下首张预售证，但一直销售不畅，直到成为现房，

　　从拿地到现在，就没有正儿八经开盘好好卖过，可以说这是贵阳最悲催的地王项目了，没有之一

　　从筑房网最新的数据来看，截至目前南明河壹号项目累计签半岛(bandao) 半岛官方约98套，七年时间过去了还没有破百，这个签约数字让人心冷到可以直接忽略不计了

　　上一周洋浦觀山玉又开始加推8号楼，签约数据也开始发力，单周备案34套，成交均价13344元/平米，5481.1万的签约总额排在上周住宅榜单的第三位，这个均价已经快赶上茅台广场最近14036元/平米的签约均价格了

　　位置上来说，一个在观山西奥体板块，一个在观山湖公园会展城板块，都是观山湖的好地段，但茅台广场这边无疑更核心一些，两者成交价格却相差不大，足以看出洋浦觀山玉在营销上的成功

　　首钢贵州之光继续以4684.02万紧随其后排在第四位，这已经是它连续好几周排进TOP5的位置了，作为南明区油榨街成熟的大盘，它最近的成交行情都比较稳定，只是备案均价8265元/平米相比原来过万的价格来说，确实下来了不少无论是在月度榜单，还是周榜单，众恒观山云墅都显得特别突出，可以说引领了整个观山东板块的市场行情，不出意外的话，在它右边的新推地块在下周也即将收入囊中，详细信息可以点击之前文章查看《观山湖小龙滩再挂低容积率地块，四川众恒意欲再出手？》

　　从目前观山东在售的几个项目来看，誉鹭湖和观山云墅的去化率非常高，特别是观山云墅在多次加推后还能快速的达到这个数据，说明真的还是很受市场认可万科都会印象第一批的193套房源也是全部卖完了，在11月30号又新拿了6号楼和8号楼的168套房源，加在一起看起来去化率就下来了，实际上就第一批房源来说，它和前两个楼盘的销售情况是一样的，卖得都非常好，新推房源目前还没有备案数据体现出来

　　去项目现场实地看了一圈，在实景交付的园区、楼栋里面，实地感受到园区景观其实做得还是可以的，两栋洋房+一栋高层围合而成的组团，中庭空间的尺度拉得很开，户型赠送也很多，基本都能做到零公摊，大开间、长阳台、架空层、入户大堂、地下车库、该有的标准都有，不能说让人惊鸿一瞥，但跟市面上项目相比，可以说是中上水准之上

　　示范区，跟我光看销售数据的感受完全不一样，小区内部的环境让人还是很舒服的，

　　9000元/平米的高层，11000元/平米左右的洋房，这个跟周边项目的价格比起来，其实还是有些竞争优势的，但却并没有给最终的销售数据带来更多的支持

　　一方面可能是因为一期组团相对于整盘来说有些割裂，并不能很好的感受到整盘规划带来的品质价值

　　另一方面在售的这几栋楼太过于靠近北大资源梦想城，外部环境受影响比较大，无论是视觉感受，还是心理感受，都会觉得跟想象中的洋房改善有些差距，所以确实也有很多人和我聊，哪怕知道后期的价格会不一样，也说是在等二期看看

　　在路上正好看到盼盼的广告大牌，强调观山湖的核心位置，主打”新时代国民大盘“这样一个项目定位

　　上面的网签数据汇总表，再结合这几个项目的营销定位，怎么理解，大家见仁见智了

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