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　　丹华公馆处于大沙河创新走廊的中轴位置，占据深圳科创中轴线的“C位”，周边大企云集，聚集了大量科创人才，是一处适合高精尖人才的南山住宅大社区。

　　最前沿的科创企业、最高端的科创人才、最拔尖的高等院校皆聚集在此，而丹华公馆正是顶尖精英们的理想大社区。

　　地处科创中轴线中心地段的丹华公馆，本身就为科创企业的人才精英们缩减了上下班的通勤成本，距离项目约2公里的西丽高铁站更是扩大了业主们的生活半径。

　　不论规模还是定位上来说，西丽高铁站似乎都是超过深圳北站的综合交通枢纽，也是未来粤港澳大湾区的重要交通枢纽。

　　西丽高铁站将引入赣深客专、深茂铁路（在建中）、深汕铁路（在建中）、深珠城际（规划中）4条高铁，深惠城际（规划中）、深莞城际（规划中）2条珠三角城际铁路。同时，建设中的地铁13号线（在建中），以及规划中的地铁15号（规划中）、27号（规划中）、29号线（规划中），皆在此处。

　　除此之外，丹华公馆邻近5号线留仙洞地铁站，直线号线米，直线号线（规划中）等，轨道交通配套优越。

　　西丽本身就是深圳原关内生态的最后一块保留地，有近千万平方米的自然生态资源，可以说是“一半山水一半城”，项目周边就有塘朗山、大沙河公园、西丽水库等等。

　　值得一提的是，深圳“网红”打卡胜地之一的西丽生态公园，相当于是丹华公馆业主们的后花园。园内不但有咖啡吧、休息室、书吧，而且有荔枝林、休闲活动区、登山步道、景观桥、玻璃观景平台。

　　大沙河走廊拥有8000多家科技企业，战略性新兴产业6700多家。其中，地处中游的留仙洞总部基地是产业创新高地，将重点发展航空航天、机器人、生命健康等未来产业和高增长科技企业。

　　目前，像大疆创新、乐普医疗、天珑移动、传音控股、优必选、深信服、光峰科技、航天工业、砺剑防务、烯创先进等等这些优秀的大企总部，已经扎根在项目周边。

　　丹华公馆比邻西丽湖国际科教城，有国际学府，也有人文气氛，学术教育气氛浓郁。

　　值得一提的是，丹华公馆距离深中南山创新学校（九年一贯制）仅一墙之隔。按照南山区现行学区划分和积分入学政策，丹华公馆处于该校的招生范围内（注意：具体入学条件、学区划分均以政府相关文件及政策为准，开发商不予承诺）。

　　深中南山创新学校的教学质量出色，据悉，该校学子2022年中考成绩最高分590分，且高分学子不少：580分以上11人，570分以上32人，560分以上60人。

　　丹华公馆周边教育资源丰厚，周边分布有8所学校。除深中南山创新学校之外，深圳第二高级中学（高中）也紧邻项目，另外项目自带18班幼儿园。

　　在这个“造富”的科创中轴线上，作为南山留仙洞片区的稀缺住宅大社区，面向深圳科技创新的顶尖人才，丹华公馆对于品质生活的追求和设计也是极其用心。

　　丹华公馆的匠心，在它的建筑外立面一望而知。其建筑外立面采用建筑成本更高的香槟色铝板+玻璃幕墙，其耐热防火抗震性比常规涂料都要好，不仅酷炫十足，更是一般甲级写字楼才会用到的标准。

　　为了精益求精，丹华公馆以豪宅的标准做园林。其2.5万m²的超大私家花园，邀请到了著名的欧博设计公司精心打造，这个专门打造豪宅的团队，深圳湾一号和半岛城邦三期都是他们的得意之作。

　　整个超大社区满足了不同年龄段的休闲需求，园林串联起儿童活动区、林荫休闲区、阳光草坪区、成人活动区等。园林中心是一个920m²的核心泳池，围绕一条350米的环形跑道。

　　园林最特别的一处，是泳池与生态光院的联通互动，泳池下面是一个320m²的下沉式生态光院，上通地面泳池，下连负三楼的停车库。

　　同时，考虑到深圳的多雨气候，整个大社区在每一楼栋之间都设置了风雨连廊，防雨淋也遮日晒，让业主在静谧的园林风景之中安然回家。

　　在户型设计上，丹华公馆主推两个面积段——约58m²的精致小户型，以及约101m²的三房产品。在总体规划上，每一栋基本都整体朝东南或西南向为主，确保采光和空气对流。

　　58m²小户型：项目主力户型，层高有3.9米，性价比很高，适合买来养老或者作为年轻人的首套房，也可放租给附近的上班族，参考万科云城52m²户型的租金大约在8000元。

　　101m²的三房户型：项目最好的资源都在这个户型，有更开阔的城市风景，更好的采光通风，适合高净值的南山人才在这里安居乐业。

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　　得益于新政利好和房企大折扣力度促销积极“自救”，10月新房供应回落近4成而成交延续U型走势达到年内次高，10月单月成交环比上涨44%，较三季度月均上45%。二手房成交走强，环比上升25%，同比增18%，前10月累计同比与去年持平。土地成交规模延续同比下行，热度略有回落，10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。

　　10月供应规模阶段性回落，不及三季度月均。30个重点城市新增供应715万平方米，环比下降38%，同比下降24%，与三季度月均相比降幅21%，前10月累计同比降幅为32%。

　　一线%，较三季度月均水平降幅达12%。仅深圳一城同环比齐增12%和65%，较三季度月均增幅高达54%，基于新政后市场良好的反馈，叠加上月基数较低，房企普遍加强了推盘节奏，整体供应量稳中有增。上海、广州同环比齐降；北京因去年基数较低同比倍增，前10月累计同比降幅仅为2%。

　　二三线城市供应跌幅不及一线个重点二三线%。从变化情况来看，武汉、天津、佛山、昆明、长沙、苏州、南宁、徐州等城市环比降幅均超5成，对于武汉、苏州等城市而言，经历了上月供应放量，本月迎来了推盘空窗期；还有部分城市诸如昆明、南宁、徐州等因市场缓慢修半岛官方网址 半岛入口官网复，房企推盘积极性也并不高涨。部分城市诸如长春、珠海、宁波等供应量稳中有增，主要源于上月基数较低，同比延续降势。

　　据CRIC监测数据，10月30个重点城市整体成交1405万平方米，环比上涨44%，同比持平去年，与三季度月均值相比增长45%，前三季度累计同比下降30%。

　　4个一线%，累计同比降幅收窄至22%。除北京同比下降外，上海、广州、深圳三个一线城市均同环比齐增，其中广州、深圳涨幅显著，环比均有7成及以上显著回升，主要源于新政刺激使得短期欲购房的存量客户加速入市，上海主要源于新政利好效应有限，叠加供给限制和二手房分流影响，新政对成交的刺激作用不如广深显著。

　　可以将各城市划分为以下几类：（1）成交排名居前类城市成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增，但同比回落，虽短期市场热度延续，但与去年同期已经不可同日而语；值得关注的是天津10月中旬全面取消限购、限价，短期内的确刺激了一波刚需刚改客群入市，使得整体楼市有企稳回升的征兆。（2）近半数弱二三线城市同环比齐增，以苏州、宁波、南京、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山、惠州、常州等为典型代表，经历了前期深度调整，10月因中央新政利好维稳市场信心和部分房企加强营销力度，成交出现了回升态势，累计同比降幅持续收窄。（3）长春、珠海等同环比延续降势，整体成交仍延续低位徘徊。

　　开盘缩量提质，平均去化率增6pcts至34%10月房企推盘积极性不如9月，不过推盘量延续高位显著高于7-8月，21个重点城市10月首开和加推共计243次，环比微降4%；市场热度稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市10月平均开盘去化率为34%，同环比涨幅均为6pcts；和三季度相比增幅为7pcts，延续弱复苏走势。

　　分城市来看，成都、天津、重庆热度居前，10月去化率均在5成以上。而从变化趋势来看，大体可分为以下几类：一是新政利好型城市，以广州、深圳、天津为典型代表，得益于“四限”松绑，短期内项目来访、认购稳中有增，前期存量客户持续释放；相较而言京沪“四限”松绑程度有限，因而对于开盘去化率提振作用并不显著，个盘延续分化走势。二是西安、南京、合肥、厦门等因供给结构原因，去化率稳中有降；三是半数城市得益于中央利好发声和房企加强营销积极自救，去化稳中有增，迎来阶段性复苏。

　　厦甬佛等20城去化周期改善10月，因供应回落而成交持增，30个重点监测城市整体供求比由上月的1.18降至0.51，仅深圳、西安维持供求持稳，其余28城供求比均在1以下。30城库存面积为23338万平方米，环比下降2.9%，同比下降2%。

　　22城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，宁波、佛山、厦门因短期供应激增，去化周期和环比降幅较为显著。不过当前30个重点城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有7成城市消化周期超过18个月。

　　成交环同比分别25%和18%，尤其一线个重点城市二手房成交面积预计为971万平方米，环比增长25%，同比增长18%。前10月累计成交面积预计为8804万平方米，累计同比增长2%。环比来看，一系列政策刺激下，10月二手房市场有所升温，除苏州、扬州等4城外，其余14个城市成交均回升，特别是深圳、上海等成交领涨，环比增幅分别达到90%和65%，深圳更是创下2022年以来单月新高。同比来看，重点城市涨跌参半，京沪深杭等核心城市成交规模普遍高于去年同期，特别是深圳更是同比倍增，北京、上海等增幅也在50%左右，但苏州、成都、佛山等城市成交表现依然弱于去年同期。预判后市，政策效应叠加年末冲量，预计下月二手房成交仍有望延续增长势头，但环比增幅可能略有收窄。

　　10月，土地市场供地节奏不及上年同期。截止10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模7370万平方米，同环比分别下降40%和11%，土地成交金额2158亿元，同环比分别下降48%和18%。热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热半岛网址 半岛官方入口度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

　　CRIC监测数据显示，截止10月27日，一线万平方米，环比上月下降53%，同比降幅更是高达76%；成交金额298亿元，环比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高价地块成交，带动成交均价一定程度上升，环比增加37%，增至25756元/平方米。具体来看，上海成交规模最高，达56万平方米，涉及4宗宅地和4宗商办，金额150亿元，除杨浦定海地块2.32%低溢价成交外，其余7宗宅地均底价成交，整体溢价率仅有0.5%，总体来看市场热度仍旧处于相对低位。其次是深圳，成交规模31万平方米，涉及1宗宅地、1宗商办，均底价成交，金额68元。北京月内成交4宗宅地，分别位于通州、丰台、昌平和延庆区，均底价成交，金额达78亿元。此外，广州底价成交4宗商办地，成交金额仅2亿元。

　　二线城市同环比量价齐降。具体来看，至27日二线%。楼板价同环比亦下降，环比降幅达11%，降至4757元/平方米。具体到城市来看，榜首西安成交建面160万平方米，金额59亿元，涉及13宗涉宅地和6宗商办地，均底价成交。居于第二位的长沙成交建面129万平方米，金额仅28亿元，涉及11宗地，均底价成交。居于第三位的宁波成交建面105万平方米，涉及7宗宅块和3宗商办地块，除宁海县跃龙街道22-12地块经过154轮竞拍，被得力以总价2.08亿元、77%溢价率竞得，其余地块均底价成交。其余城市成交建面均不足50万平方米，成交规模较低。热度方面，除杭州由于拱墅区、上城区两宗地高溢价成交的影响，土地热度相对较高，其他城市热度均处于低位，溢价率多在1%以下。

　　三四线城市同环比表现为量跌价涨。截止10月27日，总成交建面6324万平方米，环比下降6%，同比更是大降三成；成交均价环比上涨4%，增至2241元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，徐州、盐城和扬州三个城市成交规模超过100万平方米，榜首徐州成交建面192万平方米，盐城、扬州分别位于第二、三位，成交建面分别为154、141万平方米。本月热半岛网址 半岛官方入口度最高的城市为扬州，仪征市多宗纯宅地超高溢价成交，使得扬州本月整体溢价率显著上升，成为三四线城市中热度最高的城市，其余大多数城市以底价成交为主，市场热度延续低位。

　　预判11月，我们认为，10月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位，11月随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，市场增长动能放缓预期小幅回落。事实上，从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，的确存在“先升后降”，10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面积环比微降2%，由增转降；而从广州、深圳等城市来访、认购情况来看，也出现了增长疲软态势；二手房如是，据CRIC监测，10月第四周（10.21-10.27）14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数总计20351套，环比均下降2%。由此可以看出，新政利好效应呈现递减态势，存量客户释放趋近于阶段性尾声。分城市来看，广深津等因“四限”政策放松力度较大，整体新房成交预期延续小幅微增态势，北京、上海利好空间有限，随着存量客户持续释放，增长动能或将放缓；而对于多数二三线城市而言，短期因房企大折扣促销带动的刚需刚改客户入市，预期也将随着折扣力度回收，成交再度回落。

　　市场份额占比还将进一步增长。因刚需购房客群基数较大，叠加二手房业主延续以价换量策略，市场韧性还是略好于新房，预期11月整体成交规模还将延续高位。

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